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        什么是法拍房?法拍房流程怎样?该注意什么?
        来源:辽宁安家法拍科技有限公司 发布时间:2021年04月17日
        选房阶段:选房子并且做背景调查,确定你要参与竞拍的房子。
        竞拍阶段:交保证金并参与竞拍,竞拍成功之后支付尾款(全款自己直接支付,贷款由银行放款)。
        法院流程:法院需要解除查封(可能有多个),并且发函要求相应的房管局协助执行过户。
        过户阶段:拿裁定书去相应的房管局走过户流程。

        接下来,开始给大家分享下购买经验。(不废话,全干货)

        整个买房过程,花费的时间周期:

        从竞拍成功到支付完尾款,用了22天,约16个工作日。因为付尾款因为换了银行,需要重新走审批流程。

        尾款付完后,10个工作日内去法院签成交确认书,签完法官给解除查封,出具协助执行通知书。签成交的时候,说是十天左右可以拿裁定,不过流程耗时约40天。

        拿到裁定,到房管局缴税,抵押,过户,大概又花了7天时间!

        中间耗时有点多,应该30天就能过完户!

        一、 关于法拍房,我的结论

        1. 限购问题:除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外,均不受限购政策影响。不过,北京也有不限购的房源。

        2. 是否能贷款:与普通二手房贷款认定和利率一致,但在流程上会略有不同。因为审批时间有限(10个工作日内需要付尾款),宜提前做好贷款预审批。(但因为法拍是先放款后抵押,所以必须要有中介)

        3. 税费问题:与普通二手房交易一致。北京目前只需要缴纳契税。

        4. 过户流程:现在很多流程都简易处理了,不需要买家再到处跑。但是相对普通二手房交易,流程会更多,不过因为完全不需要对方配合,有可能反而过户过程会更快。

        5. 关于代拍:背调很重要,对自己没把握的可以请机构代拍。

        二、法拍房购买及过户流程

        1. 选房阶段:选房子并且做背景调查,确定你要参与竞拍的房子。失去:精力若干。

        2. 竞拍阶段:交保证金并参与竞拍,竞拍成功之后支付尾款(全款自己直接支付,贷款由银行放款)。失去:金钱若干。收获:房贷一笔。(通常要求10个工作日内,有协商延期可能,但不建议冒险)

        3. 法院流程:法院需要解除查封(可能有多个),并且发函要求相应的房管局协助执行过户。收获:成交确认书,执行裁定书。(具体时间看执行法官,长短都可能,我付完尾款40天才拿到裁定)

        4. 过户阶段:拿裁定书去相应的房管局走过户流程。获得:房子一套。(过户2个工作日分两次跑完,拿证需要等3个工作。

        三、选房考虑的具体因素:

        01. 是否已经取得产权证:关系到能不能过户,是不是有二次税费,优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

        02. 房屋是否涉及刑事案件:如果是,结案之前不能过户。

        03. 是否处置100%产权:如果是50%产权,可能无法过户。

        04. 土地性质:是否住宅用地,不要为划拨(巨额税费)。

        05. 卖方税费由谁给:一般是买方,小部分法院会写明可以据实报销。

        06. 是否租赁:买卖不破租赁,短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的,考虑恶意租赁的可能,麻烦多不要碰。

        07. 卖方是否个人:如果是公司,计税方式不一样,会有更多的税费。

        08. 上次交易情况:交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。

        09. 水电物业欠费情况:涉及到你的购买成本

        10. 房屋是否腾空:如现有人居住,可能过户后无法入住,需要另立案件处理。

        11 实地看房并且确定房屋现值

        结合以上信息确定是否值得购买,以及值得用多少钱购买。


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