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        一次性讲清楚,合理合法捡漏法拍房
        来源:辽宁安家法拍科技有限公司 发布时间:2021年04月17日
        提起法拍房,让人又爱又怕,爱是因为法拍房价格相比同类商品房价格低,且不限购;怕是因为法拍房虽然价格低于周边商品房,但其权属可能存在的复杂性及后期的税费也使得很多购房者望而却步。

        法拍房近几年急剧增多,原因不外乎:银行贷款,买了房还不上贷款钱;民间借贷,还不上债权人的钱,或者是出现刑事案件中法院判决赔偿受害人、没收财产此类的情况,没钱还债,只好以房抵债。

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        捡什么漏

        法拍房最吸引人的地方:不限购和价格低。

        没有当地的户口?不需要;没有在该地缴纳社保?不需要;手中有多套房?无所谓。

        想买?只需要准备钱。

        17年4月27日,北京出台了法拍房的号称史上最严的限购规定,要求竞拍的家庭与个人符合竞拍地的限购政策,被网友总结为“认房又认贷,纳税满五年,必需商住房,离婚都不行”。但目前大多数城市还没有出台法拍房的相关政策,仍然是不限购的状态。

        法拍房第一次拍卖,价格被要求不得低于评估价的80%,但一旦出现流拍,再度拍卖,会酌情降价处理但降低的数额不能超过前次保留价的20%,这和商品房一天一个价上涨的状况背道而驰。

        大多数情况下,法拍房的价格会低于市场价格,之所以价格低,小编分析有以下三大原因:

        (1)真正参与竞买者少。法院将此类房委托给拍卖公司进行拍卖竞买,近几年,法拍房转移到淘宝和京东法拍平台上,这样也提高了法拍房的关注度,还能减少佣金,提高拍卖的效率。但是从两平台上的数据来看,商住房的竞买,无论是从成交量还是从关注度上,都远远高于商铺。常常是出价的只有1-3名竞买者,但是旁观者达到几千甚至上万,这也说明了很多人是想买不敢买,或者资金不够。

        (2)法拍房变现性高。法拍的目的法院是希望通过拍卖折抵价款,赔付给债权人,能够尽可能快速的将漏洞填补起来。为了达到较高的变现要求,交易双方低价位成交的可能性变大。

        (3)买方市场。商品房,卖个几年,部分房地产商为了多卖房价捂盘惜盘,房子价格上涨的事例不胜枚举。但法拍房的售卖是时间限制的,一般为60天,如没有竞买者出价,流拍之后,第二次拍卖时还会出现降价的情况。一些标的价格较高的房地产法拍案,动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交,所以价格的主动权掌握在买方手中。

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        能不能买

        法拍房是被法院强制执行的房产,主要的来源:

        一是无力履行按揭合同,之前写过的《断供启示录》讲过,由于还不起房贷,房主会被银行起诉,将房产申请拍卖;

        二是房主由于借贷,如还不起信用卡账、借钱无力偿还欠款,被债主起诉申请拍卖,

        三是司法拍卖,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖。

        虽然价格低于市场价2-3成,但“法拍房”有几个潜规则是需要了解的:

        参加竟拍后,比如在淘宝平台上参与竞买后,需要缴纳拍卖房价款10%~20%的保证金,一旦成交,竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项,部分房产可以贷款,要看具体个案的相关规定。

        现在一二线城市房价高企,一套房几百万很常见,所以对竞买者的资金要求比较高,竞买成功后,如竞买者后悔了,不买了,或者不满足购买资格,可不能七天无理由退货,需要承担违约责任,对个人的罚款金额为人民币十万元以下;对单位的罚款金额为人民币五万元以上一百万元以下。

        竞拍到房子之后,需要办理过户手续。这不同于买卖二手房,是需要拿到法院出具的“执行裁定书”,就是法院强制执行的法律文件,拿着它才能去房子所在地区房管所办理过户手续的。但是,拿到这个文件的时间,要根据该房子的具体案件进展来确定时间,某些案情简单的财产纠纷会很快结案,但是涉及到复杂的经济纠纷或刑事案件,时间拖个一年半载也有可能。

        拍卖房子中所产生的费用全部都有竞买人承担。比如房屋权属可能存在某种瑕疵,如未交齐土地出让金;没有房产证(或暂未办理,或无法办理);未交清物业费、取暖费;房屋里面带有租客,我国现行《物权法》明确写明“买卖不破租赁”,房子无论转手几次,如果在房屋上有租赁情况,大多数情况下,不会因为房屋的过户导致租赁合同无效,当然也有例外,这个我们在研习社中会跟大家谈到。以上这些情况法院是不负责解决,如果参加竞买,这些费用要由竟买人自行承担。

        还有一种最棘手的情况,民间借贷。如果在银行进行房屋抵押,银行为了保护其债权,会在房管所进行房屋抵押登记。一套房进行了抵押登记后,法院可以查到抵押记录,但是民间借贷,大多数情况拿着房产证进行抵押,如没有抵押登记,这些债权信息法院也无从知晓。如有的房主一房多卖或者多次抵押,就算竞买人买到了房,其他的受害人和债权人肯定会来抢房或者追讨。或许你拿到了法院的执行文件,但难保不会受到这些人的骚扰和恐吓。

        根据竞买者讲述的一些亲身经历,虽然拍到了房子,但原房主家有老人在居住,老人不愿意搬,也无处可去,即使申请法院强制执行,法院执行起来也困难丛丛,最后没办法,在竞拍价的基础上加价6万,又卖给了原房主的另一个亲戚。

        即使如愿拿到了房,房子产权无瑕疵,但法拍房对于户口问题是不涉及的。原房主如不愿意将户口从该房屋迁出,是不能强制迁出的。

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        该怎么买

        对于了解了法拍房的风险后,仍然想出手,那么我们来谈谈各环节的一些经验:

        这是一套位于苏州高新区的一套住宅,评估价为199.64万,起拍价为139.75万,15人报名参与竞拍,经过了78次的出价后,最终以220.248万成交。

        首先,参与竞拍之前要了解该房所在的区域,是否满足自己的需求。交通、学区情况有一个初步的认知,后期进行竞拍时,做到心中有底。确定要竞拍的房产后,可以开始打探房产的产权问题。法院每年竞拍的房产数以万计,公布是最基本的情况,没办法把竞拍人想了解的信息事无巨细的公布,所以竞拍人不要偷懒,毕竟是几百万的交易,在网上查到资料后,一定要去现场勘查,了解房子是否存在瑕疵。

        然后,去小区物业了解住户的购房时间,是否满两年或者满五年,对房子过户的税费大概多少做到心中有数。原房主是否拖欠物业费、水电费,是否有购买车位、当前房子是否有人居住或者出租出去,都需要了解清楚。如果房子在拍卖前仍有人居住,一定要去敲门咨询,在买之前了解越详细,才能保证买这套房是否有把握。产权干净的可以下手,如产权不清晰、房子有长期(几十年以上)租赁合同、债权人霸占了房子的(他们损失大,死活不愿意搬走),哪怕地段再好再便宜也不能碰。

        一些具体的情况,在描述中会写明

        调查清楚了房子的情况确定下手之后,就准备竞拍了。将押金缴纳到房子拍卖的指定账户,拍卖必须有2人或者2人以上缴纳押金参与竞拍,此拍卖才能有效。如果你想拍的房只有你一人报名竞拍,但你志在必得,那就需要想办法了。

        拍到房子之后,需要在短期内筹到钱支付全款。目前,一线城市90%的法拍房是可以贷款购买的,二线城市的可贷款数量为65%左右,三四线城市因为房价低能贷款的情况更少一些,大概在20%左右甚至更低。所以在竞拍前资金是否能到位要做到心中有数。至于贷款的数额,最高可贷成交价的65%~70%,但每个城市执行的基准利率倍数略有差异,例如上海是基准利率~1.15倍、广州1.05倍~1.3倍、杭州苏州1.15倍~1.2倍、武汉1.2倍等。

        缴纳所有款项之后,开始走流程:

        首先,联系房管局,咨询了解法拍房过户的必备事项,需要哪些证明材料;联系法院,告知法院的人需要哪些材料,材料该怎么写,需要多少份,法院的配合度会比较高;约好时间,亲自去法院拿材料,本人签字确认拍卖。

        然后,拿到法院的材料之后,要求法院解封房产,立刻去房管局解除抵押,解除之后马上过户,因为房子解封之后,也有可能原房主拿着房产证去过户,以免引起不必要的麻烦。

        最后,房产顺利过户,就可以等待X工作日后领取不动产证了。

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        税费多少

        关于税费,相关文件如下:

        依据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》等法律法规的规定,权属转移中产生的税费,必须在产权过户时一并缴纳。

        一、拍卖房地产权属转移过程中所涉及的税种税率及计算方法:

        1、契税。符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

        2、印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

        3、营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税,住宅征收买卖差价5%的营业税。

        4、城建税。营业税的7%.

        5、教育费附加税。营业税的3%

        6、个人所得税。

        普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

        2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:

        5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

        5年以上普通住宅免交。

        法拍房不是洪水猛兽,找到了方法多花点精力和心思,买到合适的房子不是没有可能的。

        量力而为,不建议资金少的买家入手。还是那句,楼市有风险,入市需谨慎。

        上帝为你关上一扇门的时候,会为你留一扇窗。

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